De Los Angeles, Bangkok, Shanghai, Paris ou Madrid en passant par Bordeaux ou Brive-la-Gaillarde, la spéculation immobilière alimente une bulle dont l’explosion aurait des conséquences ravageuses. Cette semaine, Le Moniteur-expert se penche sur ce phénomène à travers une série d’articles.

Depuis quelques jours, la presse s’emballe et fait ses gros titres sur la fameuse bulle immobilière. Dans sa dernière édition, le très sérieux The Economist titrait ainsi : « The wordwide rie in house prices is the biggest bubble in history ». La bulle immobilière que l’on connaît actuellement serait donc t-elle la importante de l’histoire de l’économie ? De plus en plus nombreux sont ceux qui commencent à le craindre. Plusieurs raisons expliquent ce phénomène mondial, mais cette bulle immobilière gonfle avec l’afflux de liquidités monétaires sous l’effet de deux facteurs majeurs : des taux d’intérêts historiquement bas et une méfiance des épargnants pour la Bourse.

Les taux d’intérêt sont en effet une véritable aubaine pour les spéculateurs et les particuliers qui peuvent emprunter de l’argent plus facilement grâce à des remboursements moins lourds.

La course effrénée pour acquérir le logement de ses rêves incite acheteurs et banquiers à prendre de plus en plus de risques, nourrissant l’envolée des prix qui pourrait faire éclater la bulle spéculative immobilière.
Pour les banques, dont l’activité de crédit est souvent le socle des profits, l’imagination est sans bornes pour offrir les prêts les plus avantageux, aux conditions aussi séduisantes que dangereuses.

Particuliers et spéculateurs se lancent le plus souvent dans l’aventure immobilière sans apport personnel ou avec des formules de toutes sortes. Il y a l’emprunt sur 40 ans, le prêt à remboursement différé du capital (1,6% des achats immobiliers américains en 2001, mais 23% l’an dernier selon la société LoanPerformance) ou encore le prêt à mensualité variable.

On peut aussi citer l’emprunt à amortissement négatif, qui permet de toutes petites mensualités dans un premier temps parce qu’on rembourse peu d’intérêts, mais augmente d’autant le capital résiduel.

Si les nouvelles formules d’accès au crédit permettent au plus grand nombre de sauter à leur tour dans le train de l’immobilier, devenu prohibitif pour les ménages les plus modestes, elles présentent aussi des risques car elles parient uniquement sur une hausse des prix des logements.
Tant que les prix sont en hausse, pas de problème. Les acheteurs font une plus-value en revendant avant l’échéance fatidique du remboursement du capital pour les prêts différés, ou du passage à un taux fixe pour les prêts capés.

En cas de stagnation des prix, ou pire en cas de chute, le plus souvent liée à une hausse des taux, les mensualités de remboursement augmentent et le capital restant dû excède la valeur résiduelle de la maison, ce qui signifie pour beaucoup la faillite.

Echaudés par l’explosion de la bulle boursière, les investisseurs mettent également une grande partie de leurs liquidités dans les placements immobiliers, achètent et revendent parfois des logements qui ne sont pas encore sortis de terre et entretiennent ainsi la hausse des prix.
Par ailleurs, depuis quelques mois, la montée en flèche des prix du pétrole apporte une manne financière aux pays producteurs qui recyclent maintenant une bonne partie de leurs liquidités dans l’immobilier.

J-P Defawe (avec AFP)