« Une part croissante des plus de 50 ans n’est plus sensible au problème du coût du logement, alors que les moins de 50 ans y restent exposés dans leur vaste majorité », écrivent les experts du Centre d’analyse stratégique (ex-Commissariat au Plan).

A l’origine de cette étude, l’analyse de l’indice à la consommation des prix (IDC) - sous le feu d’une polémique plus générale concernant son mode de calcul - qui ne donne qu’une « vision incomplète du coût du logement, alors que celui-ci est au coeur des dépenses contraintes des ménages et influence donc fortement le pouvoir d’achat ».

« La hausse des prix de l’immobilier n’entre pas dans la mesure de l’inflation », relève cette étude qui montre une « ligne de partage » entre les moins de 50 ans, particulièrement « vulnérables » à la hausse du coût du logement, et les plus de 50 ans dont la part du budget consacré au logement (le « taux d’effort ») est nettement plus faible.

« Les jeunes sont particulièrement sensibles à l’évolution des prix immobiliers qui les aurait détournés de l’accession à la propriété », avertissent ses auteurs alors que Jean-Louis Borloo, ministre de la Cohésion sociale et du Logement, lance une grande campagne d’information sur toutes les possibilités offertes pour favoriser l’achat du logement.

L’étude se base sur l’analyse des trois principaux statuts d’occupation des logements : le locataire, le propriétaire accédant, qui rembourse un prêt, et le propriétaire non-accédant, qui a terminé de rembourser ses emprunts.

La situation actuelle, où la part de l’accès à la propriété s’est globalement accrue - elle était de 57% en 2005 contre 53% en 1988 - a « renforcé les clivages au sein de la population entre les catégories les plus sensibles aux dépenses de logement et celles qui le sont moins ».

« Les ménages les moins riches, les moins de 30 ans, les familles monoparentales et les Parisiens sont davantage locataires que la moyenne », note cette étude. Alors que la part des ménages locataires est de 38% sur l’ensemble de la population, ils sont 74% des moins de 30 ans et 65% dans les familles monoparentales à être locataires.

Au contraire, les ménages les plus riches et les plus âgés, « compte tenu de la forte proportion de propriétaires non accédants » connaissent des « dépenses de logement relativement faibles ».

Le cas des ménages à bas revenus est particulièrement « préoccupant » car non seulement les locataires ont des dépenses de logement élevées mais ceux qui accèdent à la propriété y consacrent 33% de leur budget, « un taux d’effort particulièrement haut ».

Ces ménages sont d’ailleurs « très fortement dépendants aux aides au logement » accordées par l’Etat. Pour les familles monoparentales, 72% d’entre elles bénéficient d’aides représentant 36% de leur loyer.

Conséquence : les accédants à la propriété sont en moyenne de moins en moins nombreux et de plus en plus riches que les ménages locataires. Et, de plus, l’accession à la propriété « intervient plus tardivement et est réservée aux revenus les plus élevés ».

Mis en place en mars, le Centre d’analyse stratégique revendique un positionnement d’interface, de fonctionnement de réseau avec les autres instances d’expertises qui sont placées auprès du Premier ministre.

Linsay avec AFP